Internationale Wertermittlung

Die wichtigsten Bewertungsgrundsätze angelsächsischer Bewertungsverfahren finden sich im Red Book.

Der Market Value (MV) ist das Pendant zum deutschen Verkehrswert (§ 194 BauGB).

Zur Bewertung zu Bilanzierungszwecken von betriebsnotwendigen Liegenschaften eines Unternehmens wird der Existing Use Value angewandt, ein Ableger des MV.

Der Estimated Realisation Price (ERP) ermittelt den Wert unter der Annahme eines wahrscheinlichen zukünftigen Verkaufspreises, verbunden mit der Aussage über den Zeitraum zu dessen Erzielung. Dies ist insbesondere für Finanzierungsinstitute mit notleidenden Immobilienkrediten von Bedeutung.

Ein Ableger vom ERP, der Estimated Restricted Realisation Price (ERRP) ermittelt den Wert unter der Annahme, dass dem Verkäufer keine Zeit zu einer “vernünftigen” Vermarktung verbleibt.

Als letztes seien noch die Depreciated Replacement Costs genannt, die einem “Sachwert” entsprechen.

pfeil-punktDiscounted Cash Flow

pfeil-punktMarket Value

pfeil-punktComparative Method 

pfeil-punktContractors Test

pfeil-punktInvestment Method

pfeil-punktResidual Method

Discounted Cash Flow

In den Discounted Cash Flow (DCF) fließen über einen Betrachtungszeitraum (z. B. 10 Jahre) sämtliche künftigen Erträge und Mietentwicklungen, die Inflationsrate sowie alle Ausgaben ein (z. B. Modernisierung, Leerstand, etc.).

Die Werte werden mit einem angemessenen Zinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst und addiert.

Je nach Ziel der Bewertung kann so der Kapitalwert der Investition oder der interne Zinsfuß ermittelt werden.

Schwierigkeit bereitet hierbei u. a. die Einschätzung der tatsächlichen zukünftigen Einnahmen oder Ausgaben sowie die richtige Wahl der Zinssätze.

Market Value

Der beste Preis, zu dem der Verkauf einer Immobilie am Bewertungsstichtag ohne Bedingungen und gegen Barzahlung erfolgt wäre, unter den folgenden Voraussetzungen:

  1. Es existiert ein williger Verkäufer
  2. Vor dem Bewertungsstichtag hat es einen angemessenen Zeitraum zur Vermarktung dieser Art der Immobilie bei den bestehenden Marktverhältnissen zur ordentlichen Vermarktung, sowie zur Einigung über den Preis, der Konditionen und der Eigentumsübertragung gegeben
  3. Die Marktverhältnisse, das Preisniveau und andere Umstände sind in der Zeit zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrages und dem Eigentumsübergang unverändert geblieben.
  4. Gebote von Käufern mit besonderem Interesse haben keine Berücksichtigung gefunden
  5. Beide Parteien haben mit Marktkenntnissen, Umsicht und ohne Zwang gehandelt

Comparative Method

Die Comparative Method ist das britische Vergleichswertverfahren.

Sie basiert auf vergleichbaren oder vergleichbar gemachten Daten bzw. Transaktionen und findet häufig Anwendung bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken, eigen genutzten Gewerbeobjekten sowie Wohnimmobilien (z. B. Reihenhäuser, Eigentumswohnungen).

Contractors Test

Der Contractors Test ist auch bekannt als Cost Approach oder Depreciated Replacement Cost und wird vor allem bei der Bewertung für das Finanzamt oder für Bilanzierungszwecke angewandt.

Der Wert eines Grundstücks ermittelt sich aus der Summe des Bodenwertes und der Kosten, die für die neue Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden. Hiervon sind jedoch noch Abschläge vorzunehmen, die dem Alter, dem baulichen Zustand und der Wertminderung dafür, dass das bestehende Gebäude aktuellen funktionalen Anforderungen nicht mehr gerecht wird, entsprechen.

Dieses Verfahren, das in etwa dem deutschen Sachwert entspricht, hat heute international jedoch so gut wie keine Bedeutung mehr.

Investment Method

Die Investment Method ist das britische Ertragswertverfahren. Sie dient der Bewertung von Objekten unter Renditegesichtspunkten.

Anders als in Deutschland wird hier nicht zwischen Gebäude- und Grundstückswert unterschieden. Außerdem wird von einer ewigen Rente ausgegangen, also einer unbegrenzten Ertragskraft der Immobilie.

Ähnlich wie im deutschen Ertragswertverfahren werden zunächst die gesamten Mieteinnahmen (ohne Steuer und Nebenkostenvorauszahlungen) ermittelt. Hiervon werden nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der so erhaltene Jahresreinertrag wird mit einem Multiplikator vervielfältigt, der sich aus Renditen vergleichbarer Transaktionen ergibt. Um den Wert der Immobilie zu erhalten, werden entgegen der Anwendung bei deutschen Wertermittlungsverfahren noch die marktüblichen Grunderwerbskosten abgezogen.

Bekannt sind die Verfahren “Term and Reversion” bei under-rented properties (unter dem Marktniveau vermietete Objekte) sowie “Hardcore Method” bei over-rented properties (über dem Marktniveau vermietete Objekte).

Residual Method

Die Bewertung von unbebauten Grundstücken bzw. minder genutzten Arealen führt oft zur Bewertung eines zu errichtenden Projektes und dem sich hieraus ergebenden Grundstückswert.

Diese klassische “Bauträgermethode” geht von einem fertig gestellten Gebäude aus, das entweder vermietet oder verkauft werden kann. Von dem möglichen Erlös werden alle entstehenden Kosten, einschließlich z. B. Gestehungskosten, Finanzierungskosten und Unternehmergewinn abgezogen. Der verbleibende Wert ist der maximal zu zahlende Grundstückspreis.

Für die Wertermittlung ergibt sich die Schwierigkeit, dass z. B. Finanzierungskosten oder Unternehmergewinn keine einheitlichen, für alle Marktteilnehmer gleich großen Werte darstellen und sich somit eine Spanne aus verschiedenen Residuen ergibt.

DEUTSCHE
WERTERMITTLUNG