Mietwertgutachten

Bei Mietwerten ist nach

Wohnraummieten und

Gewerberaummieten

zu unterscheiden.

Gutachten über Wohnraummieten

Bei der Beurteilung der Miethöhe wird eine Vielzahl von Daten benötigt, die es dem Sachverständigen über den Mietpreisspiegel der Gemeinde hinaus ermöglichen, eine Wohnung bezüglich der nachhaltig zu erzielenden Miete einzuschätzen.

Dieses Datenmaterial sollte u. a. Wohnungsgrößen, Lagequalitäten, tatsächliches sowie technisches Baujahr, Heizungsart, Mietvertragskonditionen, Datum der letzten Mieterhöhung mit dazugehöriger Begründung sowie eine Umfeldbeschreibung, insbesondere von evtl. störenden Einflüssen auf die Wohnqualität, beinhalten.

Gutachten über Gewerberaummieten

Bei Wohnungsmietgutachten hat der Sachverständige den Vorteil, auf eine Einstufung von Lage- bzw. Wohnungsqualitäten zurückgreifen zu können, zumindest in einem groben Raster. Dies ist bei Gewerbeflächen so nicht der Fall.

Daher ist es unerlässlich, dass der Sachverständige bei der Beurteilung von Gewerbemieten, sei es bei Mietgutachten oder aber auch bei der Ertragswertermittlung, über eine große Erfahrung bezüglich Mietvertragsabschlüssen und Konditionen von Gewerbeflächen verfügt.

So ist es zum Beispiel unerlässlich, bei Büroflächen die aktuelle Mietvertragsverhandlungssituation, sowie die Anforderungen bestimmter Nutzergruppen zu kennen, um einen Mietzins einzuschätzen.

Deutlich wird dies insbesondere bei Handelsflächen. Hier kann eine Beurteilung des Mietzinses nicht allein durch die Fläche, den Zuschnitt und die aktuellen Mietzinsen im Umfeld bzw. in vergleichbarer Lage erfolgen. Es ist unter anderem notwendig, die Handelsstruktur am Standort zu analysieren, um den tatsächlichen Bedarf zu ermitteln. Auch sollte der Sachverständige Informationen über Kaufkraft und Umsätze (nach Branchen), die am Standort vorhanden und möglich sind, verfügen. Ein sich aus dem Umsatz ergebender prozentualer Anteil eines möglichen Mietzinses, der aus Untersuchungen und Erhebungen in einer gewissen Streubreite bekannt ist, sollte Mindestanforderung an eine Ermittlung eines nachhaltigen Mietzinses sein.